Um dos erros mais comuns que vejo em quem está se divorciando é achar que, se o imóvel ainda não está quitado, ele simplesmente “não entra na partilha” ou que quem continuou pagando as parcelas depois da separação vai automaticamente ficar com o bem. Nenhuma das duas coisas é verdade, e entender isso logo no início evita anos de disputa e prejuízo financeiro.

Se o imóvel foi comprado durante o casamento ou a união estável, sob o regime de comunhão parcial de bens, ele entra na partilha mesmo que o financiamento ainda esteja em aberto. Não importa se só um dos cônjuges assina o contrato com o banco, se as parcelas saem da conta de um só, ou se o outro nunca colocou dinheiro diretamente na compra. O STJ já reafirmou esse entendimento diversas vezes: bens adquiridos de forma onerosa na constância da união se comunicam, mesmo quando pagos com recursos de apenas um dos cônjuges.

O que muda, na prática, é o que exatamente se divide. Não é o imóvel “pronto”, como se já estivesse pago. O que existe até o momento da separação é um conjunto de direitos e obrigações: a parte do financiamento já quitada (que forma patrimônio comum) e o saldo devedor que ainda falta pagar. A orientação que os tribunais vêm consolidando é a de que só as parcelas pagas durante a convivência entram na conta da partilha. As parcelas pagas depois da separação de fato são consideradas contribuição exclusiva de quem assumiu o pagamento e isso muda o valor final que cada parte tem direito a receber.

Aqui está o ponto que mais gera confusão e prejuízo: o banco não é parte no divórcio e não está obrigado a aceitar o que o casal combinou entre si. E não tem juiz nenhum da vara de família que mude isso. Se vocês decidirem que um fica com o imóvel e assume o financiamento sozinho, essa transferência de responsabilidade depende de aprovação da instituição financeira, que vai reavaliar renda e capacidade de pagamento de quem ficar com a dívida. Sem essa formalização, os dois continuam respondendo pelo contrato perante o banco e, para o banco, não importa o que está escrito no acordo de divórcio.

Na prática, as saídas mais comuns são três: vender o imóvel e dividir o resultado depois de descontado o saldo devedor; transferir o financiamento para o nome de quem vai ficar com o bem, com reembolso da parte que cabe ao outro sobre o que já foi pago; ou manter o financiamento em nome dos dois até a quitação, com um acordo formal sobre uso e responsabilidade, solução que raramente é boa a médio prazo, porque mantém as duas partes financeiramente amarradas mesmo depois do fim do casamento e também bloqueia a capacidade/margem de crédito de quem não ficará com o imóvel.

Para quem tem patrimônio além do imóvel: empresa, outros bens, aplicações financeiras, etc, esse tipo de situação tende a se complicar mais, porque o imóvel financiado muitas vezes está entrelaçado com garantias, fianças ou movimentações que também precisam ser avaliadas na partilha como um todo. Resolver isso sem orientação técnica, só com um acordo verbal ou um contrato genérico entre as partes, é abrir espaço para o banco não reconhecer o combinado, para uma das partes continuar exposta a uma dívida que não é mais dela, ou para perder o direito de ser ressarcida pelo que já pagou. Falei com mais detalhes sobre o que acontece com o patrimônio do casal logo que o divórcio começa neste artigo.

Quanto antes esse ponto for resolvido tecnicamente, de preferência já no acordo de divórcio ou na petição inicial, menor o risco de ficar anos pagando ou respondendo por um imóvel que, na prática, já não é mais seu. Fonte oficial sobre o entendimento do STJ nesse tema: STJ – Partilha de imóvel comprado com recursos de apenas um dos cônjuges.

Perguntas frequentes

Se o financiamento está só no meu nome, o imóvel ainda entra na partilha?
Sim, se foi comprado durante o casamento ou união estável em regime de comunhão parcial ou universal. Estar no nome de um só não afasta a divisão.

Posso vender o imóvel financiado antes de finalizar o divórcio?
Depende do regime de bens e de ter acordo entre as partes; envolve autorização do banco e, em geral, é mais seguro resolver dentro do próprio processo de divórcio para evitar questionamento posterior.

O banco pode recusar transferir o financiamento para apenas um de nós?
Sim. A transferência depende de nova análise de crédito e renda de quem ficar com a dívida. O acordo entre o ex-casal não obriga o banco.

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